Принят пакет антивирусных мер для арендаторов

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Принимаемый закон прокомментировала Оксана Бескорская, юрист адвокатской фирмы «Зельдин и Партнеры».

Из анализа данного закона следует, что право потребовать отсрочку или уменьшение арендной платы распространяется на арендаторов любой недвижимости, независимо от того, в государственной собственности она находится или в собственности граждан и юридических лиц.

Вместе с тем конкретные категории арендодателей, имеющие право на отсрочку, по всей видимости, будут установлены отдельным постановлением Правительства после подписания закона Президентом.

Пункт второй принимаемой статьи содержит положение, отменяющее стандартное договорное условие о том, что арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год. Стороны смогут гибко учитывать эпидемиологическую ситуацию или иные обстоятельства и в зависимости от этого регулировать размер платы.

Третий пункт, на мой взгляд, самый неоднозначный.

С одной стороны он закрепляет право обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или ЧС. Но с другой – пока непонятно, будет это право касаться только тех секторов бизнеса, которые непосредственно пострадали от пандемии, или же всех предпринимателей. Ведь так или иначе бизнес остановился у всех, кроме продовольственных магазинов и аптек. Правительство в ожидаемом подзаконном акте может установить, что признак невозможности использования имущества наличествует только у тех, кто закрылся благодаря прямому упоминанию в указах губернаторов (парикмахерские, кафе, торговые центры и т.д.), а может распространить его и на тех, кто был вынужден отказаться от посещения офиса по причине самоизоляции и перехода на удаленную работу.

Право потребовать уменьшения арендной платы можно и нужно также сопоставить с действующими положениями статьи 451 Гражданского кодекса о том, что существенное изменение обстоятельств может явиться основанием для изменения или расторжения договора.

Означает ли новое законоположение, что суды будут отказывать в расторжении договора аренды в связи с пандемией коронавируса и применять только правила об уменьшении арендных платежей, или же данное нововведение лишь констатирует, что режимы ЧС и повышенной готовности являются существенным обстоятельством, допускающим изменение договоров – покажет судебная практика.